Com a nova reforma, quem aluga mais de 3 imóveis ou fatura acima de R$ 240 mil por ano pode ser considerado contribuinte do IBS e CBS, os novos tributos que unificam PIS, COFINS, ICMS e ISS.
Isso significa que você pode passar a recolher impostos como se fosse uma empresa.
Em compensação, poderá aproveitar créditos fiscais sobre gastos com reforma, manutenção e serviços ligados ao imóvel.
A depender do volume de receita, pode ser mais vantajoso migrar para uma estrutura de holding imobiliária (PJ), com alíquotas mais reduzidas.
O planejamento tributário é essencial para evitar surpresas e aproveitar benefícios.
Conte com a Souza & Almeida Advogados para orientar sua estratégia fiscal.
A Reforma Tributária brasileira, promulgada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, introduz significativas mudanças no sistema fiscal, com destaque para a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses novos tributos unificam PIS, COFINS, ICMS e ISS, impactando diretamente a locação de imóveis por pessoas físicas. Anteriormente, locadores individuais enfrentavam uma tributação mais simplificada, mas agora, dependendo do volume de operações, podem ser equiparados a contribuintes empresariais, o que exige maior atenção ao planejamento fiscal para evitar onerações excessivas.
Pessoas físicas que alugam mais de três imóveis ou obtêm receita anual superior a R$ 240 mil (valor ajustado pelo IPCA) passam a ser consideradas contribuintes do IBS e CBS. Isso implica no recolhimento desses impostos sobre o valor dos aluguéis, com alíquotas que podem variar conforme o estado e a federação, potencialmente elevando a carga tributária em até 190% em alguns casos de locação imobiliária. A transição gradual inicia-se em 2026, mas locadores devem se preparar para obrigações como emissão de notas fiscais e declaração de tributos, transformando uma atividade passiva em uma operação mais formal e sujeita a fiscalização.
Em contrapartida, a reforma oferece mecanismos compensatórios, como a possibilidade de aproveitamento de créditos fiscais. Locadores pessoa física qualificados como contribuintes podem abater valores pagos em etapas anteriores da cadeia produtiva, incluindo gastos com reformas, manutenção e serviços relacionados aos imóveis. Essa não cumulatividade visa mitigar o impacto financeiro, promovendo uma tributação mais justa e incentivando investimentos em melhorias patrimoniais, embora exija documentação precisa para validar os créditos.
Diante do aumento potencial da carga tributária, migrar para uma estrutura de holding imobiliária (pessoa jurídica) surge como estratégia vantajosa. Nessa modalidade, as alíquotas podem ser reduzidas, com opções como o regime de 3,65% para contratos de locação, além de benefícios em proteção patrimonial e sucessão familiar. Essa reestruturação não só otimiza a tributação sobre aluguéis, mas também integra-se ao novo IVA dual, substituindo PIS e COFINS, e demandando análise personalizada para maximizar economias.
O planejamento tributário é fundamental para navegar essas mudanças, evitando surpresas fiscais e aproveitando oportunidades.
A Souza & Almeida Advogados, pode lhe auxiliar na avaliação de cenários, na constituição de holdings e na gestão de créditos, garantindo conformidade e eficiência.
